小区内部绿化隔离铁栅栏可以拆除吗？

主题：小区内部绿化隔离铁栅栏可以拆除吗？

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MSATA

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2018-06-04 11:29

整个小区为别墅和联排混合，联排区域本来有道路连接别墅区域。但是小区自建成起，就将大部分别墅道路用绿化和铁栅栏形式与联排前道路隔开。小区建成自今已经4-5年，现联排居民要求将这些绿化隔离带拆除。
该片小区地处郊区，还没有街道，居委编制，而且入住率不超过30%，所以没有业委会。但是联排呼声很高。请问一旦成立了业委会，如果多少意见要求将隔离带拆除，能实施吗？

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urtrader

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2018-06-07 10:12

vannicolas 发表于 2018-6-5 06:51

这意味着，开发商从一开始就清楚，商品房产生的利润需用于平衡配建的限价房。最终，“西宸原著”被规划成了双拼别墅和叠加别墅，户型分布在300-400平方米，项目单价平均在16万元/平方米，总价不低于2000万/套。仅仅一墙之隔，“玉璞家园”的户型则为50-60平方米，项目限价2.1万元/平方米。
　　两类住宅均由龙湖旗下的物业公司管理，但由两个团队提供服务。“西宸原著”的物业费为每月9.9元/平方米，“玉璞家园”的物业费为每月3.3元/平方米。
　　接近龙湖人士指出，龙湖西局地块在拿地时，※※并未规定，两种类型的商品房不允许设置隔离。

※※缺乏预见和适当的管理。

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第 20 帖

纯电动车

泡菜

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2018-06-06 05:47

如果打官司，谁赢呢?
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第 19 帖

陈年老马甲

泡菜

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2018-06-05 22:51

栅栏是公共财物。

擅自拆掉，不妥。

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第 18 帖

vannicolas

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2018-06-05 06:51

案列二：

商品房配建保障房“后遗症”爆发龙湖北京小区隔离墙难拆

北京市住建委要求，8月31日前需拆除隔离设施，9月1日起开始检查。财新记者8月31日走访发现，铁门、围墙尚未拆除。

2017年8月31日，北京东坝，同属一个小区的自住型商品房“首开龙湖学府苑”与商品房“首开龙湖天璞”之间立起了铁栅栏。图/财新记者杨一凡　　【财新网】（记者侯雯）北京市住建委要求开发商拆除小区内商品房和保障房之间的隔离墙，8月31日是划定的最后期限。
　　财新记者当天走访位于北京朝阳区东坝的小区“首开龙湖天璞”，发现隔离高档商品房和自住房的铁门还在，只不过贴上了一条蓝色横幅，上有“临时施工围挡”字样。另一个因类似情况陷入争议的小区，是龙湖位于丰台区的“玉璞家园”，一堵砖红色雕花围墙依旧矗立。
　　龙湖方面回应，一定会积极配合※※，妥善处理现在的问题。据财新记者了解，商品房和自住房业主双方正在展开沟通，寻求更合理的方案解决上述关于隔离墙的争议问题，并等待※※后续指导意见。据业主反馈，采取的整改措施主要是增补绿化。
　　并非龙湖一家陷入麻烦，据财新记者了解，此次北京市约有20多家房企被住建委等监管部门约谈，涉及十多个类似上述龙湖小区的项目，要求拆除或停建商品房及其配建保障房之间的隔离设施，但由于绝大多数项目现在都未交房，业主争议尚未激烈爆发。
　　价值悬殊的高档商品房和配建保障房之间，究竟如何解决产品区隔、平衡两类业主利益等问题，既是棘手的社会问题，也是极富挑战的房地产开发技术问题，这是北京市自2013年底以来，供地要求商品房地块原地配建保障房带来的意想不到的“后遗症”，引起了房地产行业、消费者乃至整个市场的关注和讨论。
　　拆墙之争已持续两个多月
　　“首开龙湖天璞”和由两栋自住型商品房构成的“首开龙湖学府苑”，同在北京东五环东坝区的商品房小区。2017年6月，该小区纯商品房交房，自住型商品房则预计10月交房。但自住房业主已然发现：两种商品房被一道两米多高的铁栅栏隔开。

2017年8月31日，北京东坝，同属一个小区的自住型商品房“首开龙湖学府苑”与商品房“首开龙湖天璞”。图/财新记者杨一凡

　　“学府苑”的业主认为，设置隔离带后，小区的绿化明显偏向“龙湖天璞”，购房合同中30%的绿化率没有达到，且隔断后自住房容积率从原先规划的2.2上升到3.4。并且，“学府苑”的业主还不能从“龙湖天璞”的正门进入小区，200多户居民仅有一条出入道路，遇到突发事件，或有疏散隐患。因此，学府苑的业主要求拆除这一人为屏障。
　　财新记者走访发现，目前通向“学府苑”主要入口的道路正处在施工阶段，道路泥泞，垃圾遍地，与正门主路对比鲜明。“学府苑”内有一套简易儿童游乐设施，但两栋楼前的活动空地较为有限。自住房楼内一梯四户，户型狭长似“刀把状”。两栋楼一层的窗户下面，沿着外墙边缘种了一圈绿植和花卉。
　　无独有偶，龙湖位于西三环的限价商品房小区“玉璞家园”和商品房“西宸原著”也出现了类似的情况。“玉璞家园”于2016年3月交房，共有923户，与隔壁“西宸原著”被一堵高墙隔离起来。从3月起，限价房业主就要求打通用于分隔两类住宅的高墙。“玉璞家园”业主认为，拆墙事关全体业主的尊严与权益，依据明确、诉求合理，唯有拆墙才能能保障生活品质与资产完整性。3月27日，丰台区规土委员在收到业主集体书面※※书后，就该墙性质作出鉴定：“未取得《建设工程规划许可证》，属城镇违法建筑。”
　　此后，两类业主各自挂起横幅※※进行舆论战，两起“拆墙”事件汇成公共话题。双方矛盾围绕容积率、绿化率、和消防通道展开，进而上升到物权归属和阶层对立，事件在社交平台上迅速发酵。

2017年8月，北京东坝，商品房“首开龙湖天璞”及其同一地块配建的自住房“首开龙湖学府苑”之间，也爆发了围墙争议。图/财新记者杨一凡

　　业内人士指出：在实际操作中，各家开发商都会用各种形式隔离开两种产品类型的物业，有的使用实体墙、铁栅栏，有的采用绿化带软隔离。即使同一个物业公司负责管理，也会区分成两个团队，“毕竟两边的房价、物业费和后期的维护成本都不一样”。
　　财新记者走访了同在东坝区的恒大地产东坝南区地块，该地块内的自住房项目“恒大江湾”，售价2.2万元／平方米，其与售价11万元／平方米商品房“恒大华府”，同样设有施工隔离。从外观到小区绿化景观等，自住房和商品房均有明显差异。
　　商品房原地配建保障房产生“后遗症”
　　追根溯源，这是北京市供地时要求商品房地块原地配建保障房带来的“后遗症”。
　　此次事件涉及的自住型商品房、限价房都是目前北京主要的保障性住房。保障房销售价格较商品房便宜，但业主同样拥有产权，只是在再上市环节面临诸多限制。具体而言，自住房价格比周边商品住房低30%左右，五年内才能上市，上市后收益的30%须上交。限价房更是在供地环节即限制未来房屋售价，原则上比周边同类商品住房低20%-25%。满五年后再上市增值收益的35%的增值收益需要向※※缴纳。保障性住房供应量较少，采用轮候、摇号配售制，许多楼盘的中签百分比都在个位数。
　　以“玉璞家园”、“西宸原著”所在地块为例，当年的土拍公告要求：限定地价上限，竞拍到这一上限之后，开发商开始竞报“限价商品住房”配建面积。
　　2014年2月14日，龙湖地产以35.7亿元中标，承诺配建5.4万平方米限价商品房。该地块总规划面积为22万平方米，溢价率为48.1%。其中，限价商品房价格为2.1万元/平方米。除去商业与限价房面积，住宅部分折合楼面价约6.8万元/平方米。这一商品房的地价成本远高于限价房的房价。
　　这意味着，开发商从一开始就清楚，商品房产生的利润需用于平衡配建的限价房。最终，“西宸原著”被规划成了双拼别墅和叠加别墅，户型分布在300-400平方米，项目单价平均在16万元/平方米，总价不低于2000万/套。仅仅一墙之隔，“玉璞家园”的户型则为50-60平方米，项目限价2.1万元/平方米。
　　两类住宅均由龙湖旗下的物业公司管理，但由两个团队提供服务。“西宸原著”的物业费为每月9.9元/平方米，“玉璞家园”的物业费为每月3.3元/平方米。
　　接近龙湖人士指出，龙湖西局地块在拿地时，※※并未规定，两种类型的商品房不允许设置隔离。
　　限期拆墙
　　2015年8月1日，北京市住建委发布《进一步加强保障性住房等住房物业服务管理工作的通知》，其中第十一条要求：实施统一物业管理的，建设单位不得通过增设围栏、绿植等方式，将同一个物业管理区域内的保障性住房与商品住房分割。这一文件是在龙湖拿地后出台的，但并不意味着隔离设施就可以维持现状。
　　从6月中旬至7月底，在多次约谈了相关房企后，※※有关部门出台了初步指导意见：拆除隔离墙。
　　8月23日，北京市住保办组织召开“北京市商品房配建保障房小区分隔治理工作部署会”，指出分隔问题是※※重点督办问题，要求存在分隔措施的项目于8月31日前自行拆除。会议提出，9月1日起各部门将组织专项检查，如未拆除的进行※※※※；对不予拆除的单位列入黑名单，不排除在资质、网签等方面进行处罚。
　　8月25日，北京市住建委在官方微博“安居北京”发布消息：开发商在小区违法设置隔离不批预售、暂停网签。对于拿到预售证再增设隔离的开发商，住建委要求其限期整改：8月31日前拆除，9月1日开始检查。

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第 16 帖

vannicolas

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2018-06-05 06:48

提供一个案列：

同一小区别墅洋房 “隔离”惹争议
奥林匹克花园确认今后分区管理，律师称有违物权法

奥林匹克花园的一堵墙将洋房区与别墅区“隔离”。南方日报记者梁维春摄

近日，有惠州奥林匹克花园奥龙湾业主袁朗（化名）向记者反映，他们购买了惠州奥林匹克花园的洋房，但最近听闻小区的别墅区与洋房区将被分割成两个区域，洋房业主不能随意到别墅区活动。

袁朗表示，当时买房就是看中了小区的整体环境，也根本不知道日后会被“隔离”，他对开发商的做法表达了不满，并担忧日后小区的绿化率与容积率问题。“仅把6栋洋房圈起来的话，活动空间太小了，容积率也没达到广告宣传的标准啊。”

南方日报记者聂金钊

现场走访??洋房与别墅隔着围墙

袁朗告诉记者，奥龙湾业主集中反映的问题包括：奥龙湾与别墅区既然是同一个小区，为什么还要隔开？容积率怎么算，像宣传时说的1.5吗？隔开后奥龙湾的容积率恐怕远远高出1.5吧？这样做是不是对洋房业主不公平？听说其它的楼盘，像雅居乐白鹭湖、半山一号等都没这样做。奥龙湾里面的活动空间这么小，如果不能到奥林匹克花园前面活动，只能“龟缩在奥龙湾巴掌大的地方，岂不是把人憋死？”

还有业主表示，假如是要当作独立小区来管理，那么容积率、公摊、物业费标准就必须要按照独立的6栋高层洋房小区计算！管理费加公摊去到2.16元/平方米了，这是什么标准？圈进别墅卖广告算数据卖高价，又隔开别墅，连绿化和人行道路都不让使用，这是什么道理？

袁朗对记者说，如果日后真要隔开，那不等于买了一个只有6栋房子的高层？其实不少业主都是看中了奥林匹克花园的环境才来的，不然谁会到这么偏的地方买高层住？另外，容积率和公摊面积这些怎么算，大家都要一个合理的解释。

记者随后走访了奥龙湾现场，奥林匹克花园奥龙湾共由6栋洋房构成，一侧与别墅区仅一墙之隔，另一侧临近马路。目前，奥龙湾的6栋洋房仍在建设之中，有施工围蔽墙将洋房区与别墅区隔离。如果像业主所言日后将“隔离”，没有别墅区庞大的活动与绿化空间，那么奥龙湾这6栋洋房范围确实很小，甚至可以说是没有小区。

记者还询问工地的施工人员，他们表示围蔽墙未来应该会拆，至于两个区域是否会分开管理并不清楚。

开发商??会考虑洋房别墅互通问题

记者昨日就此事询问了惠州奥林匹克花园总经理助理陈先生。陈先生告诉记者，作为成规模分期分区开发的大盘，参照同类物业管理的市场通行做法，奥林匹克小区的别墅区与洋房区肯定是实行分区管理的，惠州很多高档社区也都是这样做的。虽不会完全放开，但公司方面一定会考虑到互通问题，将会有一定的管理要求。具体的物业管理方案尚未确定。

陈先生表示，实行分区管理之后，洋房住户如果跟别墅区住户有血缘关系，可使用门禁卡出入。洋房住户也可以在一定的管理要求或时间约定内进入别墅区，具体的内容公司内部在讨论后再确定相应的物业管理方案，但总的原则是高层业主与原别墅住区有区分地管理。

对于别墅洋房隔开后奥龙湾容积率怎么算的问题，陈先生表示，虽然是同一个小区，但奥林匹克花园项目是实行分期分区开发模式，现开发的高层在地块上与前期开发的别墅产品相邻。但作为不同的物业形态，配套设施及人流车流设计均是不同并独立的。为满足资源共享需求，开发商也与物业公司沟通，考虑到建筑形态及配套、物业管理等的差异，高层与别墅虽区别门禁系统管理，但高层业主可按物业公司相关管理要求进入别墅区通行或散步休闲等。这也是市场成规模社区的通行作法。但奥林匹克花园会在分区管理的大原则上保持适当的灵活度，让业主尽可能资源共享。

奥林匹克花园的整体容积率是1.5，是总建筑面积与总占地面积的数量关系。奥龙湾是奥林匹克花园的一部分，除了享受别墅的低密度景区视野外，前面一直到东江边甚至对岸，都是无遮挡的，享受一线江景，且大部分户型南北通透。其他还有不少卖点，如与城市中心的距离，3万平方米的体育设施配套，将引进的名校资源等等。客观而言，奥龙湾是目前惠城市场上物超所值的物业，非常适宜居住。

对于业主提出其它的楼盘像雅居乐白鹭湖、半山一号等没有这样做的问题，陈先生表示，业主朋友提到的上述楼盘，都是实行分区管理的，大家可以去多了解市场。

■律师说法

人为隔开既不公平也违反法律规定

广东衡仁律师事务所的韦世州介绍说，所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率，即容积率=总建筑面积÷建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。

对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

按照开发商的说法，奥龙湾与奥林匹克花园是同属一个小区，而且整个小区的容积率在土地出让、规划报建等都是作为一个整体审批的，那意味着整个小区的业主都实际分摊着土地出让金及其他公共配套设施的费用，如开发商人为分割，将导致部分业主实际付出了代价，却享受不到应有的绿化、公共配套等权利。

根据物业管理条例的规定，一个物业区域内应当由一个物业企业实施物业服务管理，如果开发商为了照顾别墅区的业主以达到更好销售的目的，将原本属于同个物业区域的小区人为隔开管理，将会造成洋房其他住户容积率的增加，降低绿化率，造成其他业主生活居住舒适度的降低，这明显不公平，也违反法律的规定。

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sxqzq

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2018-06-05 00:19

tempsf2sad2xf 发表于 2018-6-4 16:47
物业费一样吗
别墅高的话想拆就是不要脸

是这个理。

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bimco

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2018-06-04 20:53

MSATA 发表于 2018-6-4 16:56
联排 3元一平米
别墅 4.5元一平米

联排要求拆的比较垃圾

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MSATA

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2018-06-04 16:56

tempsf2sad2xf 发表于 2018-6-4 16:47
物业费一样吗
别墅高的话想拆就是不要脸

联排 3元一平米
别墅 4.5元一平米

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tempsf2sad2xf

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2018-06-04 16:47

物业费一样吗
别墅高的话想拆就是不要脸

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MSATA

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2018-06-04 16:38

wxyourf 发表于 2018-6-4 15:25
联排想享受别野的待遇，想过别墅业主的感觉么。一般成不了，人家安了铁门，就是想与你们隔开，而且他比你们有权有势，更加成不了。人要换位思考一下。如果你们住别墅，联排的人想拆隔离墙，你们会不会答应。如果本来没有隔离，而别墅业主想安一个，那还是，可以的反对的。

买别墅的人未必有权有势，反之住联排的人。

如果打官司的话，最后还得听法官的。

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光启

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2018-06-04 15:35

似乎北京有过，公寓区与别墅区
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wxyourf

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2018-06-04 15:25

MSATA 发表于 2018-6-4 11:29
整个小区为别墅和联排混合，联排区域本来有道路连接别墅区域。但是小区自建成起，就将大部分别墅道路用绿化和铁栅栏形式与联排前道路隔开。小区建成自今已经4-5年，现联排居民要求将这些绿化隔离带拆除。
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联排想享受别野的待遇，想过别墅业主的感觉么。一般成不了，人家安了铁门，就是想与你们隔开，而且他比你们有权有势，更加成不了。人要换位思考一下。如果你们住别墅，联排的人想拆隔离墙，你们会不会答应。如果本来没有隔离，而别墅业主想安一个，那还是，可以的反对的。 本帖最后由 wxyourf 于 2018-6-4 15:36 编辑

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evere

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2018-06-04 15:25

你们考虑过别野住户的感受吗？

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还差一步

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2018-06-04 15:19

乡下地方怎么成立街道组织呢？没街道组织，许多问题只能悬着了。
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asdfmm

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2018-06-04 12:53

花钱买别墅图的就是多一点幽静……打通了跟其它区域还有什么区别？

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第 5 帖

醉太平

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2018-06-04 12:09

没有争议，没有投诉时，基本上是想怎么改就怎么改，赵家管不过来这么多事。

有了争议，想改变现状，就要看小区的设计图。

经过批准的规划，不允许擅自改变。 本帖最后由醉太平于 2018-6-4 12:16 编辑

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第 4 帖

MSATA

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主题: 37

帖子: 237

2018-06-04 11:38

利益导向，联排的人当然希望进入别墅区域，至于安全整洁就在利益之后了。

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arcsense

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2018-06-04 11:36

如果想过车的话最好不拆，四通八达是居住区大忌。
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