主题：小面积的双拼别墅与大平层哪个好？
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我买这套房子还是纯属巧合，去年6月开的盘，我看到过广告，但当时没想着买，后来听到四校毕业生可以直接落户上海，而且掐指一算，上次政策调控差不多马上5年了，感觉疫情并没有让房子有明显下跌
于是有点蠢蠢欲动，连着3个月，几乎把上海开盘的别墅都看了一遍，等我查到这个盘的时候已经说1-2期卖完了，中介也说这个盘子不错，但买不到了，也没多想，结果联系过几个中介后，电话就被泄露了，每天接到N个中介电话，我懒的回，就说我要这个房子有没有，没想到一个中介说有，其实估计他也就是放个倒钩，拉我去看而已，结果我过去一看，销售也说1-2期卖完了，3-4期估计年底开，时间没定，但我天生是百搭，几根华子一发，销售拉我到门外，说看大哥你路子也很粗，偷偷告诉你有2套合院，1套下叠，是他们保留的，你要能找到人，就能给你，而且保留房你懂的，都是给领导打招呼准备的。
我一听就来精神了，一问开发商，感觉有戏，先电话给房地局领导，结果领导回，说这个开发商太牛，都不给我们面子，不过我多了份心眼，直接问领导手机拍了这个盘子的备案价，
一直催老婆去看房，结果她太忙，拖了一礼拜，结果好不容易把她拉去了，开始她还没啥想法的，一看房子，10分钟，就决定了，
一直觉得买房比买衣服买菜还要快，买衣服买菜她还绕半天，买房真的是一眼看中就上的。
和老婆说，我记得老婆前几个月买过一批货给他们开发商，开发商拿了这批货净赚1000W+，欠我老婆一份情，一问果然，于是老婆出了销售部门，立马给开发商总部挂了电话，说看中你们上海新开盘的房子了，据说有几套保留房，问问看，晚上就回了，说打过招呼了，直接找谁谁，
再去，销售说大哥你真的有路，老总给他们销售部说了，3套保留房你们自己挑，我看了合院，好位置都给领导关系户拿了，就剩一个样板房，1个靠马路的，一个靠后面公寓洋房的，不喜欢，房型也不是很喜欢，虽然老婆喜欢，这套下叠是整个小区里花园最大的3套之一，还是拿着套下叠吧，然后谈价格，第一次去销售说的价格比备案价高了3000-4000/M2，我这次直接打印了房地局领导给的备案价，直接扔了过去，销售一看说大哥你是内行，我请示下。。。10分钟回来，说领导批了，本来你就是总部打招呼的，这样吧，计算机啪啪啪一按，我一看，总价低了82W，已经远低于备案价好多了，立马先付了240W定金叫老婆签合同，就写她的名字了。。。。。。
于是有点蠢蠢欲动，连着3个月，几乎把上海开盘的别墅都看了一遍，等我查到这个盘的时候已经说1-2期卖完了，中介也说这个盘子不错，但买不到了，也没多想，结果联系过几个中介后，电话就被泄露了，每天接到N个中介电话，我懒的回，就说我要这个房子有没有，没想到一个中介说有，其实估计他也就是放个倒钩，拉我去看而已，结果我过去一看，销售也说1-2期卖完了，3-4期估计年底开，时间没定，但我天生是百搭，几根华子一发，销售拉我到门外，说看大哥你路子也很粗，偷偷告诉你有2套合院，1套下叠，是他们保留的，你要能找到人，就能给你，而且保留房你懂的，都是给领导打招呼准备的。
我一听就来精神了，一问开发商，感觉有戏，先电话给房地局领导，结果领导回，说这个开发商太牛，都不给我们面子，不过我多了份心眼，直接问领导手机拍了这个盘子的备案价，
一直催老婆去看房，结果她太忙，拖了一礼拜，结果好不容易把她拉去了，开始她还没啥想法的，一看房子，10分钟，就决定了，
一直觉得买房比买衣服买菜还要快，买衣服买菜她还绕半天，买房真的是一眼看中就上的。
和老婆说，我记得老婆前几个月买过一批货给他们开发商，开发商拿了这批货净赚1000W+，欠我老婆一份情，一问果然，于是老婆出了销售部门，立马给开发商总部挂了电话，说看中你们上海新开盘的房子了，据说有几套保留房，问问看，晚上就回了，说打过招呼了，直接找谁谁，
再去，销售说大哥你真的有路，老总给他们销售部说了，3套保留房你们自己挑，我看了合院，好位置都给领导关系户拿了，就剩一个样板房，1个靠马路的，一个靠后面公寓洋房的，不喜欢，房型也不是很喜欢，虽然老婆喜欢，这套下叠是整个小区里花园最大的3套之一，还是拿着套下叠吧，然后谈价格，第一次去销售说的价格比备案价高了3000-4000/M2，我这次直接打印了房地局领导给的备案价，直接扔了过去，销售一看说大哥你是内行，我请示下。。。10分钟回来，说领导批了，本来你就是总部打招呼的，这样吧，计算机啪啪啪一按，我一看，总价低了82W，已经远低于备案价好多了，立马先付了240W定金叫老婆签合同，就写她的名字了。。。。。。
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509 帖
snooky 发表于 2021-4-9 18:49
2楼卧室只是和孩子公用下，真有冲突，还有2个厕所和浴室，无非是下一层还是地下而已，不行我下哈哈，再不行增加一个厕所，4个楼面4个厕所好了
楼上的洗手间基本都是冲淋了，我准备地下的洗手间做一个浴缸，舒服泡澡，基本地下都是我的天下了，我觉得多一个衣帽间，比一层有2个厕所实用点，女人这衣服真的是。。。多，这次搬家老婆衣服有20几个大纸箱子。。。鞋都有大 ...
不是的，就比如说做完事冲洗，难道要穿上衣服跑房间外？更别说其他楼层。你们不在意，孩子们呢？换衣服可以跑楼上楼下，着睡衣也行。有条件的，每房间都应是带卫生间的套房，才完整舒适。有都改掉，太可惜。
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508 帖
酒意浓 发表于 2021-4-9 16:20
是的，这个房型很实用，适合的就是好的。
气势，往往是一些所谓“浪费”的空间营造出来的。大房子入户的门厅，很多人觉得浪费。
合院是这样的厅，我觉得没啥用，我又不是开饭店，天天来客人，要气派，
我只要全家3口其乐融融就好了，
猛一进门老婆第一眼看中这套，但进每层看看其实房间很分散，一层一个厕所，1大1小的房间，而且是在走廊2头，一点用都没
1楼厨房也小，比我那套厨房还小，小的和厕所一样，做书法也不舒服，做衣帽间，谁光着屁股从大厅2楼走过去换衣服的，大.房间也不大，衣柜也放不了也就一个大床2个柜子就很满档了，花园看上去蛮大其实比我小，而且都是过道花园，一点没用，实际花园可用面积也只有50平，我的花园120平，都可以做为实际使用的
这种房型在我看来就是死要面子的房型，唯一比我好的是有个天井，可以装个电梯，不过装电梯6个楼面，我烦死了，我宁愿要我现在这套的，全家有凝聚力，也能分散开，每层独立工作学习，
另外比我好的一点是有2个天窗，2层地下室各一个天窗，我只有一个天窗，我也不敢开，怕漏水。。。。
本帖最后由 snooky 于 2021-4-9 19:33 编辑
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507 帖
北极以北 发表于 2021-4-9 15:40
我想买二手，也有这个问题。
不知道50年后会怎么样。
别墅比公寓还会多一个土地使用权的问题吧？
就看那谁的良心了。。。
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506 帖
沧海观澜 发表于 2021-4-9 15:53
二楼卧室都应当保留配套卫生间。。卫生间比衣帽间重要，公用很不方便。
2楼卧室只是和孩子公用下，真有冲突，还有2个厕所和浴室，无非是下一层还是地下而已，不行我下哈哈，再不行增加一个厕所，4个楼面4个厕所好了
楼上的洗手间基本都是冲淋了，我准备地下的洗手间做一个浴缸，舒服泡澡，基本地下都是我的天下了，
虽然我衣服也蛮多的，估计衣帽间做好，我也没地方放几件衣服的，我估计我衣服都要搬去地下室的。。。
上海男人没地位啊。。。
就是这洗手间，准备改成衣帽间，上面也不是3楼洗手间，只是他的厨房， 本帖最后由 snooky 于 2021-4-9 19:15 编辑
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505 帖
snooky 发表于 2021-4-9 15:15
本来买合院的，1楼挑空到3层，但说实话，不是商用没必要，弄大吊灯，有点公司门堂的感觉，我不太喜欢，家用我觉得温馨就好
而且挑空后面积严重浪费，合院6层地下2，地上4，房间很小反而，一层就一个很小的房间，和一个和厕所这么大的小房间，不喜欢
也就3个人住，而且稍微好点的都被当地领导关系户弄走了，我也是找了关系弄到这套保留房的，花园是整个小区里最大的，这样大花园比合院还大，只有3个房子，合院也找了关系，但只有靠马路2个，和靠会所一个，我嫌闹，
现在
2楼，3间2卫，一间孩子卧室，一间主卧，厕所去掉一个做衣帽间，一家人用一个厕所，一个书房就OK了
1楼做一个房间，方便老人来住住，一个厕所，一个厨房，一个餐厅
-1的60平做老婆的书房
-2的200多平我就自己折腾了，还会做一个厕所和浴室，这样有4层3个厕所足够了，全家就3个人，最多每年父母来住几天而已
花园120平，比合院花园还大点了
...
是的，这个房型很实用，适合的就是好的。
气势，往往是一些所谓“浪费”的空间营造出来的。大房子入户的门厅，很多人觉得浪费。
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504 帖
snooky 发表于 2021-4-9 15:15
本来买合院的，1楼挑空到3层，但说实话，不是商用没必要，弄大吊灯，有点公司门堂的感觉，我不太喜欢，家用我觉得温馨就好
而且挑空后面积严重浪费，合院6层地下2，地上4，房间很小反而，一层就一个很小的房间，和一个和厕所这么大的小房间，不喜欢
也就3个人住，而且稍微好点的都被当地领导关系户弄走了，我也是找了关系弄到这套保留房的，花园是整个小区里最大的，这样大花园比合院还大，只有3个房子，合院也找了关系，但只有靠马路2个，和靠会所一个，我嫌闹，
现在
2楼，3间2卫，一间孩子卧室，一间主卧，厕所去掉一个做衣帽间，一家人用一个厕所，一个书房就OK了
1楼做一个房间，方便老人来住住，一个厕所，一个厨房，一个餐厅
-1的60平做老婆的书房
-2的200多平我就自己折腾了，还会做一个厕所和浴室，这样有4层3个厕所足够了，全家就3个人，最多每年父母来住几天而已
花园120平，比合院花园还大点了
...
二楼卧室都应当保留配套卫生间。。卫生间比衣帽间重要，公用很不方便。
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503 帖
snooky 发表于 2021-4-9 15:09
居住用似乎都是70年，但如果开发商捂手里弄个20年你就只有50年了
我想买二手，也有这个问题。
不知道50年后会怎么样。
别墅比公寓还会多一个土地使用权的问题吧？
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502 帖
酒意浓 发表于 2021-4-9 12:40
房间并不大，特别是厅不大，论气势，那还是200大平层或大豪斯。
本来买合院的，1楼挑空到3层，但说实话，不是商用没必要，弄大吊灯，有点公司门堂的感觉，我不太喜欢，家用我觉得温馨就好
而且挑空后面积严重浪费，合院6层地下2，地上4，房间很小反而，一层就一个很小的房间，和一个和厕所这么大的小房间，不喜欢
也就3个人住，而且稍微好点的都被当地领导关系户弄走了，我也是找了关系弄到这套保留房的，花园是整个小区里最大的，这样大花园比合院还大，只有3个房子，合院也找了关系，但只有靠马路2个，和靠会所一个，我嫌闹，
现在
2楼，3间2卫，一间孩子卧室，一间主卧，厕所去掉一个做衣帽间，一家人用一个厕所，一个书房就OK了
1楼做一个房间，方便老人来住住，一个厕所，一个厨房，一个餐厅
-1的60平做老婆的书房
-2的200多平我就自己折腾了，还会做一个厕所和浴室，这样有4层3个厕所足够了，全家就3个人，最多每年父母来住几天而已
花园120平，比合院花园还大点了
本帖最后由 snooky 于 2021-4-9 15:19 编辑
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501 帖
北极以北 发表于 2021-4-9 12:15
别墅也是70年的产权吧？
不知道到期后的政策是否合公寓一样。
居住用似乎都是70年，但如果开发商捂手里弄个20年你就只有50年了
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500 帖
风餐 发表于 2021-4-8 22:20
这大房子住的舒坦。
用什么软件画的图？
用SKP建模，导入经纬度和卫星地图做校准，模拟一年12个月每天每小时的日照情况
发现间距再大一半就完美了，现在开发商也是想尽办法装门面啊，公共绿化浪费好多面积。。。
分别是12月和8月的某日日照截图
通过模拟，发现
1，东边其实还不如西边的日照时间长，
2，中国人对朝向的讲究绝对还是有道理的
上叠的住户送的北晒台，冬天从早到晚没太阳，模拟最多东边套上叠，有半小时的一个小角，其他是一点没有了
而夏天太阳一晒，晒一天，每家都有，从日出到日落一直阳光普照的。。。。
朝南的模拟结果，冬天阳光直射室内目测有4米，夏天阳光最多花园里略过，一点不进屋。。。。
而且坚定了我之前想在西边门口做个玻璃洗衣房的设想，冬天由于前排也有阻挡，那个位置从夹缝过来是一直有太阳的
当初有套东边套给我选，我还是选了西边套，业委会主任做久了，看过无数的东墙渗水，怕了，而且西边套还有为数不多的侧花园，问我拿的那套侧花园有差不多60-70加起来有120，看来还是选对了
后面还在造沿街商铺，有点蠢蠢欲动，因为附近目前5KM都是别墅区，竟然没找到有商店，5KM外有个万达，准备拉几个朋友一起扛下来，开个美容美发，生鲜超市，洗车保养，馒头锅贴，为退休做打算了。。。
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499 帖
酒意浓 发表于 2021-4-9 12:40
房间并不大，特别是厅不大，论气势，那还是200大平层或大豪斯。
气势体现在空间错落，你看法院和意会大厅，要是去掉大阶梯，立马就平淡如大平层，谈何气势。好像现在客厅也鲜有人至，功能越见式微，君不见本坛有泡菜，直接将客厅改为乒乓球室，与时俱进那。
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498 帖
沧海观澜 发表于 2021-4-9 06:55
光气势就秒杀大公寓
房间并不大，特别是厅不大，论气势，那还是200大平层或大豪斯。
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497 帖
风餐 发表于 2021-4-8 22:20
用什么软件画的图？
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496 帖
snooky 发表于 2021-4-8 14:41
M2产证140，公摊面积很少，我算了下得房率差不多有88%以上，花园边套120+
地下一层75，最下层说是花园有多大地下室可以扩出来，现在为了验收，把天窗都封外面车库去了
交房就去敲出来，如果是这样的话基本地下二层就是120+75+55=250平了，
不过不知道车位怎么算，我想边花园地下封起来停2个汽车3个摩托车哈哈
走楼梯如果懒也就走1层，外面有电梯，一个院也就4户，
我准备把负2做娱乐健身和办公室车库有75+120=小200平了，
负1，做个55平，给老婆做办公书房用，露个天窗，透光外面还想搭个玻璃洗衣房自己瞎画的
图画得很专业👍
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494 帖
完啦！怎么也跟不上了。。。
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493 帖
snooky 发表于 2021-4-8 14:41
M2产证140，公摊面积很少，我算了下得房率差不多有88%以上，花园边套120+
地下一层75，最下层说是花园有多大地下室可以扩出来，现在为了验收，把天窗都封外面车库去了
交房就去敲出来，如果是这样的话基本地下二层就是120+75+55=250平了，
不过不知道车位怎么算，我想边花园地下封起来停2个汽车3个摩托车哈哈
走楼梯如果懒也就走1层，外面有电梯，一个院也就4户，
我准备把负2做娱乐健身和办公室车库有75+120=小200平了，
负1，做个55平，给老婆做办公书房用，露个天窗，透光外面还想搭个玻璃洗衣房自己瞎画的
光气势就秒杀大公寓
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492 帖
snooky 发表于 2021-4-8 14:41
产证140，公摊面积很少，我算了下得房率差不多有88%以上，花园边套120+
地下一层75，最下层说是花园有多大地下室可以扩出来，现在为了验收，把天窗都封外面车库去了
交房就去敲出来，如果是这样的话基本地下二层就是120+75+55=250平了，
不过不知道车位怎么算，我想边花园地下封起来停2个汽车3个摩托车哈哈
走楼梯如果懒也就走1层，外面有电梯，一个院也就4户，
我准备把负2做娱乐健身和办公室车库有75+120=小200平了，
负1，做个55平，给老婆做办公书房用，露个天窗，透光
外面还想搭个玻璃洗衣房
自己瞎画的
这大房子住的舒坦。
用什么软件画的图？
本帖最后由 风餐 于 2021-4-8 22:22 编辑
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zgychn 发表于 2021-3-25 12:45
快50了，住叠加的下叠，地上两层地下两层，走了楼梯。年龄大了，走楼梯也是锻炼，小物件都是买两份，省得爬三层，手机充电器最多，每层平均3个。
最大好处是送的面积大，产证147，地面两层使用面积145，地下两层130，两个车位在自己家里，又是40平。老婆接孩子有时就睡衣来去。有小院也能种种花草，不种就买。
平时三口一人一层互不干扰。地下室看电影、运动器械的使用不用顾忌邻居。
有了房子很少外出，因为功能都有了，出去就是尝试新餐馆。
上海地下室较潮，每年有8个月要开除湿机，每天开个8小时，费些电。
要是不愿与人打交道，墅比较好，功能齐全，与邻居基本互不干扰。
M2
地下一层75，最下层说是花园有多大地下室可以扩出来，现在为了验收，把天窗都封外面车库去了
交房就去敲出来，如果是这样的话基本地下二层就是120+75+55=250平了，
不过不知道车位怎么算，我想边花园地下封起来停2个汽车3个摩托车哈哈
走楼梯如果懒也就走1层，外面有电梯，一个院也就4户，
我准备把负2做娱乐健身和办公室车库有75+120=小200平了，
负1，做个55平，给老婆做办公书房用，露个天窗，透光
我不相信我老了一层楼梯也上不去。。。
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诸葛透亮 发表于 2021-4-8 09:17
你懂个Pi啊。天津90年代至2010年代盖的两至三层别墅大部分都带个自家车库，路边车位另算
你那么聪明，难道看不出楼主说的别墅也带自家车库？
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488 帖
沧海观澜 发表于 2021-4-8 08:08
只有浴缸而没有游泳池呢
你懂个Pi啊。天津90年代至2010年代盖的两至三层别墅大部分都带个自家车库，路边车位另算
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沧海观澜 发表于 2021-4-8 08:08
只有浴缸而没有游泳池呢
你知道个屁。天津90年代至2010年代的盖的两到三层别墅大部分都带一个车库，路边车位另算
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诸葛透亮 发表于 2021-4-8 07:59
此土豪房型只有车位没有车库？
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苦色 发表于 2021-4-7 23:47
还有个4楼，以南北大露台、空调间、起居室、卫生间构成
此土豪房型只有车位没有车库？
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苦色 发表于 2021-4-7 23:42
只有一楼卫生间无窗，这是二楼图：
二楼卫生间坐便器在大门或厨房之上，我们这很介意，当然这完全不影响使用。总体设置很不错，实用面积在300平以上，而200平的大平层套内不过150，前者诱惑力远非后者可比。空调间怎不设在五楼？
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这是三楼图：
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沧海观澜 发表于 2021-04-07 08:20要能接受卫浴无窗，估计整楼的卫浴都无窗。
只有一楼卫生间无窗，这是二楼图：
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