这一天终于来了--房价盘整结束即将下跌

主题：这一天终于来了--房价盘整结束即将下跌

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明日黄花

泡菜

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2004-02-23 23:53

草色：看来建筑面积还真的和土地成比例？！我不买你的房子，没必要别骗我啊！

原来我可是知道很多地方都是论地皮面积卖的！不管你干啥。

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第 49 帖

suixz

陈年泡菜

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2004-02-23 23:52

简单地说，房产涨价的唯一内幕就是※※采用竞标拍地。

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第 48 帖

明日黄花

泡菜

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2004-02-23 23:50

suixz
泡菜

我买的房子有一半是地价？！有没有搞错啊？！
-------------------------------------------------
黄花，你终于明白了。中国房产市场最黑的是※※，其次才是开发商。要骂，就骂※※吧。你的钱主要是※※拿去了。
_________________________________

我不能说整个※※不好，但是某些地方政策肯定不厚道！

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第 47 帖

明日黄花

泡菜

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2004-02-23 23:49

很多城市土地开发的面积和财政的收入根本对不上账！我绝不相信开发商会拿那么高的钱去买地皮！在土地公开拍卖之前，很多几乎是靠关系，甚至免费划拨的！现在规范了，是肯定的，以前赚钱的就是靠关系，啥也别说了！※※也只能既往不咎，你看看要真纠的话，地方当局没几个好人了。要是土地拍卖价那么高，也不是房价涨的道理，因为如果我是房地产商，就此算算成本，就根本不会干的！ 50%-100%的生意有的是！何必整什么劳什子房地产！投入大，操心费力，20%的毛利！

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第 46 帖

草色烟光

陈年泡菜

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2004-02-23 23:49

明日黄花:
那是你买的高价房，要是你买的是低价房，说不定2/3是地价！

还是举个例子吧，我lp公司有一块地是99年拿的，那会儿地皮还没涨价，2.3k吧，前期、建安、销售、配套全算上4k+，出售是8k，还有1.7k可赚，如果是现在买那块地，稳赔不赚

这么说吧，没有哪个行业是可以躺着赚钱地！

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第 45 帖

suixz

陈年泡菜

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2004-02-23 23:46

我买的房子有一半是地价？！有没有搞错啊？！
-------------------------------------------------
黄花，你终于明白了。中国房产市场最黑的是※※，其次才是开发商。要骂，就骂※※吧。你的钱主要是※※拿去了。

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第 44 帖

suixz

陈年泡菜

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2004-02-23 23:43

bigblue老兄要不是股迷，就是真的不太了解大都市的发展和相关的专业知识。

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第 43 帖

明日黄花

泡菜

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2004-02-23 23:42

我买的房子有一半是地价？！有没有搞错啊？！ 20-30建筑成本，开发商才赚20%！这还是全卖出去的情况下！还要担开发风险，真是活※※啊！你的容积率我是同意的，但是你的算法我觉得任何一家公司也不会这样搞开发！

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第 42 帖

suixz

陈年泡菜

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2004-02-23 23:37

楼下们知道去年9月份上海发标的36块郊区地块每块有多少房产公司竞标吗？

知道中远两湾城对面的地买入价吗？－－十几亿。平均土地成本4500以上。

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第 41 帖

草色烟光

陈年泡菜

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2004-02-23 23:36

suixz说的是对的

地表面积×容积率＝总建筑面积

搞半天我来这儿普及基础知识来了

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第 40 帖

草色烟光

陈年泡菜

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2004-02-23 23:33

明日黄花：
地不是这样买di
不是你买800平的地儿，就正好在上面盖800平房子的，绿化呢？道路呢？垃圾处理站？门卫？箱变？...

地价跟容积率是相关di
如果照你的算法，你们小区的容积率是16，那不是楼盘，那是鸡笼子
一般小区的容积率也就1.5-2.5吧，算你们小区2.5
房产商买地不是光买那块地皮，容积率多高，地价是正比的
现在10k的房子，地价估计4.5k吧，4.5k不是指的地上的地皮，就是建住面积
这个4.5k
800×16×4.5k=57600k，建安费用800×16×3000=38400k，配套、销售、前期等等起码10000k吧，加起来就是106000k，我看现在建你们小区是挣不了钱了

另外，你说的那些前门后门的，那都是成本堆起来！

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第 39 帖

suixz

陈年泡菜

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2004-02-23 23:33

明日黄花，算错了！！！！！地皮价＝单层地皮价X容积率

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第 38 帖

明日黄花

泡菜

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2004-02-23 23:00

按下面的算法，看上去还需要3000万一栋楼的投入，其实，地皮可以疏通关系，慢点给，或者干脆不给※※，给个人腰包，还有建筑商垫资已经是业内的惯例了，这样话，在楼盘封顶开卖之前还有银行贷款，至少能付得上建筑的成本吧，成本等于免了，地皮就看老板的关系硬不硬，可多可少给点就行。难怪说，只要有关系，你100万就敢启动上亿的项目！！我看要是后台硬，基本上可以不要多少资本就启动！更不消说原本就盘来不少地皮，炒炒卖出去的暴利了！

房地产商赔钱？那都是没混壮（三声，壮大的意思）的！

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第 37 帖

明日黄花

泡菜

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帖子: 7625

2004-02-23 22:53

说地皮贵的，我倒要问问，你们※※或者从※※手里买地，多少钱一平米？就算1万！好了，我家这样的塔楼，每层十户，才占地784平米！！可是16层（当年算高层，现在也就算小高层

）建筑成本20%到头了！就算是800平米一个楼，最贵的住宅地价，也就800万！每层按建筑面积卖价800X8000X16=1亿元!! 成本是2000万, 地皮800万,算上广告费?也就3000万!7000万的净赚!!?不算暴利？！就算卖出去70%也有5000万的进帐！这还是最贵的低价，市中心的楼价，还仅仅是一栋楼！

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第 36 帖

harryPotter

泡菜

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帖子: 155

2004-02-23 22:40

TO:帅的想整容

还在线上吗？我是那个要小巴的，和你通过mail就等你的账号了

明天下午要出外地

打我的电话，或者留个电话给我吧

帅的想整容
泡菜

有对北京楼市有研究的DX吗？
说说北京楼市走势好不好？关于城区和郊区的，呵呵...

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第 35 帖

bigblue

资深泡菜

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主题: 169

帖子: 4101

2004-02-23 22:39

一刀仙老兄：

顶花带刺：

哈哈，投机客（炒家）总是最先把握市场冷暖哦。

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第 34 帖

草色烟光

陈年泡菜

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主题: 287

帖子: 10807

2004-02-23 22:38

我原先公司有个同事，1年半前要买房，咨询我，我的建议是立马下手。前几天又遇到，头一句话就是，苦啊，从4000块摒到了8000块。问我现在怎么办，我还是那句话，马上下手。

对房价我的看法是，我看4000块的房价是不正常的，8000块才是正常。买不起？谁让你买这么大的房子了，中等收入3口之家就该住70平的房子。上海现在每平方公里4万人，这些人你都把他们安置哪儿去？需求和供给的关系决定了房价。

我LP是搞房地产的（不是售楼啊：）），搞地产的朋友我也有一些，这两年跟着房地产发展也小赚了一些。

现在的房价还得涨，5-7k的房子今年全年幅度平均在10%左右。为什么要涨？你去了解一下现在的地价就不会问这个问题了。

说房地产暴利，说的是前几年囤地的地产商，现在投地建房的地产商如果房产不涨价，可能根本没利可图

举个例子，前段时间松江公开招标的那块地光地价，按照他投标时公布的容积率折算下来就得3000-/平，建安成本起码2000+，他不赚就得卖5000！

06年后非全装修房不能预售（除廉价补贴房），装修费用不得加你个1-2k？

房价下跌？

那说的是12k以上的高价房。

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第 33 帖

M16

资深泡菜

泡网分: 47.477

主题: 23

帖子: 3557

2004-02-23 21:46

08年才跌？一万年太久，只争朝夕！俺要它现在，立马，就跌！不信你等着瞧，年底比现在价格肯定要跌！:expr002:

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第 32 帖

明日黄花

泡菜

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主题: 212

帖子: 7625

2004-02-23 21:41

按照北京地产界的人士分析，04年是小幅震荡上扬，呵呵！和股市差不多的感觉。

按照老百姓的感觉，大部分选择继续等，少部分急于置业的会不管涨跌都买房子，炒房子的在关注，这也就是北京地产界关注的人群，只有套住了这些游资，自己才能脱身，而现在资金链已经出现问题了。特别是紧缩银根以后，银行的风险需要控制。

08年，或许到不了08年，因为白经上海这样的高房价大部分都是炒出来，热得快，冷的快，一有什么的风吹草动，撂挑子就跑。所以，08年之后跌是肯定的，大家都这么认为，即使是炒房子的！

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第 31 帖

帅的想整容

受限泡菜

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主题: 8

帖子: 1013

2004-02-23 21:14

有对北京楼市有研究的DX吗？
说说北京楼市走势好不好？关于城区和郊区的，呵呵...

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第 30 帖

一刀仙

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帖子: 4424

2004-02-23 21:06

"其实我对现在和将来上海的房产价格的感觉就象是一只控盘股，总的趋势是涨的，"

大庄家也有资金链条脱节的时候,现在可是收缩银根啊.如果钱都涌到上海,让北京奥运出了缺口国家就要喊停了.

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第 29 帖

明日黄花

泡菜

泡网分: 24.759

主题: 212

帖子: 7625

2004-02-23 18:40

不过要说现在的楼市像股市一点也不错。

还有，大量游资进入房地产是很成问题的，前者一堆开发商，后者炒楼的，所以说，老百姓现在买房子“住”确实不太合适。租几年房子，省心，还住得离市中心近，这点损失晚买几年连利息带房产的差价都赚回来了。我从来不相信什么绝版的房产！哈哈，要这样说，我们的子孙都没房子住了？！笑话！

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第 28 帖

顶花带刺

泡菜

泡网分: 30.95

主题: 22

帖子: 607

2004-02-23 18:14

再看看，感觉楼主和楼下几位朋友都属投机派啊，那现在确实不适合进入楼市，这个时候或许股市更好玩。

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第 27 帖

tigerII

禁言中

泡网分: 28.302

主题: 2

帖子: 716

2004-02-23 18:03

要跌也总得卖得差不多了再跌吧？：)：)

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第 26 帖

顶花带刺

泡菜

泡网分: 30.95

主题: 22

帖子: 607

2004-02-23 17:59

当然，我的看法不是鼓励大家现在去购买上海的房产，也不是说他的价格只能上而不能下浮，其实我对现在和将来上海的房产价格的感觉就象是一只控盘股，总的趋势是涨的，但要把很多人要洗出去，急功近利的想一朝发财的，获利已经很大的，（温州炒家多属这两类）。如果我能控制政策面，我就不会让他走梅开二度，而让他走慢牛。一点看法，不做参考。

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第 25 帖

来吧来吧

泡菜

泡网分: 0

主题: 11

帖子: 114

2004-02-23 15:50

※※有很大一笔收入是从卖地来的，※※不会希望楼价下跌

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第 23 帖

M16

资深泡菜

泡网分: 47.477

主题: 23

帖子: 3557

2004-02-23 15:45

如果能够得到下列这几个关键数据，那么未来几年的房价走势就更容易看清了：

1）目前空置单元数量及总面积。

2）目前每月单元成交量，成交金额。

3）今年，明年，后年的预计上市单元数量及总面积数据。

4）今年，明年，后年的预计住房需求量。

数据越准确越详细，可预测性越强。但问题是上海市※※恐怕很不愿意透露这些真实统计数字，而更乐于胡乱放烟幕，吹泡沫，营造“供不应求”“抢购一空”的假相。到头来吃亏被套牢的还是盲目入市的老百姓。

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第 22 帖

一刀仙

陈年泡菜

泡网分: 46.316

主题: 42

帖子: 4424

2004-02-23 15:26

看看房子的价格到底是怎么涨上去的内幕，你不觉得这其实很像是一场马路骗局吗？

--------------------------------------------------------------------------------
好酒还要会吆喝，在提高楼盘质量的同时，开发商也学会了一整套眩目的包装技巧。

1、排队买房
排队买房是著名骗局，世上本不会有排队的事。如果我是开发商，手里有300套房子，单价6000，开盘那天来了2000个人，我会怎么办？
1）立刻把策划部经理抄掉。
2）封盘，并宣布价格由6000升到6500，
然后再看看，6500的价位有多少人接受。如果还剩1000人，开发商一定会再封盘，再提价。
如果开盘那天来的客户很多，开发商一定会封盘涨价，把300套房子卖得尽可能贵。如果开盘那天来的客户很多，而开发商还乐呵呵地拼命地卖，没错，那肯定都是开发商的托！

2、摇号
有些楼盘来的客户很多，房源不够分配，只能采取摇号的方法，分配房源或者先后顺序，购房者好似盼中大彩。这也是一个骗局，具体分析和排队买房差不多，开发商怎么会让购房者买到便宜货。

3、预购券
有点类似于香港的“楼花”，上海见例不多。常有小道消息谣传，某某楼盘上升值潜力巨大，仅仅其预约券，市面上已经炒到了几万元一张。
这也是一场骗局，如果一张预约券，可以用60万买某处房子，而该房实际值65万，净赚5万，这么好赚的钱，开发商为何自己不赚，60万的预约券，他怎么舍得批出来。
事实上，那些预约券的持有人，就是开发商自己，然后做出涨5万的假象，似乎房子很有投资潜力。普通购房者前去，哪买得到60万的预约券。心态要平，就像马路骗局一样，世上哪有赚快钱的事。

4、尾房先推
每当新楼盘开盘，购房者前去，总是很失望地被告知，房子都卖完了，只剩下一些最糟糕的鸡头鸡脚，选择不多。这是典型的“尾房先推”。
尾房先推的目的，在于“撇奶油”。每一个楼盘，总有更喜爱一点，更急迫一点的客户。他们肯出较高一点的价格，更少一点的挑剔。同样的价格，开发商先推尾房，把这批优质客户吸收掉。然后再大规模地开盘，用平均价卖给普通客户。做到“价格/消费者曲线”的最大化。

5、内部预订
这是最近新出的一种销售手段。常有朋友打电话来，说他有开发商的“内部关系”，能帮我搞到内部预订的房子。内部预订哦，肯定便宜的。
接到这样的电话，真令人啼笑皆非。现在不是80年代了，国企老总批条子。现在的民营企业产权非常明晰，每一分折扣都是老板自己的钱。我和开发商非亲非故，当中隔了好几层的关系，他怎么会无故给我打折，这么好的事哪会轮到我。开发商哪里有那么多的三姑六婆需要照顾。
就算是节省了广告营销费吧，也不过便宜2%-3%。接到了内部预订邀请未必就是好事，没接到的也不用生气。除非是国企开发商，民营企业房地产公司不会有什么大折扣的。

6、评选十大投资潜力楼盘
这也明显是笑话。光天化日之下，是不会有便宜货的。当一个楼盘太有名，许多人都会注视着时，也就意味着其价格到顶了。不会再有大的涨幅。再看看目前榜单上的几个楼盘，比周边同类更贵一大截，便是明证。

7、收尾高收
目前开发商的另一个噱头，当一个楼盘卖得差不多了，最后一期广告，通常会把价钱猛地拉高一截。一个平时卖7500元/平方米的楼盘，到收尾时，就会和新闻媒体宣称，该楼盘现在要卖9000、10000了，甚至12000。业主物业，皆大欢喜，大家齐声唱开发商有实力，并庆幸自己的投资眼光正确，一买就升值了这么多。
而事实上这个12000元/平方米的价格根本不证明任何事，开发商可能只空挂一个标价，一套也没有卖出去过，也可能只卖出一二套，或者甚至是自买自货。
骗骗业主们觉得自己房子升值了，今后要求退房，换房的压力就小了很多。即使遇到质量纠纷，面积缩小，业主们交涉的语气也会缓和很多。“收尾高收”，这碗迷魂汤的力道不轻啊。

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